浅谈货币供应量与商品房平均销售价格

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浅谈货币供应量与商品房平均销售价格

  我们有理由认为,衣,食,住,行是人生存和生活最重也是最基本的四件事,然而自1998年住房市场改革之后,在这十来年里,房价一路飙升,住房问题一度困扰着广大人民,严重影响着人们的生活,因此也受到了大家的广泛关注,政府也一直在采取措施,进行楼市调整,以抑制房价地过快上涨,但却少有成效。影响房价的因素有很多,本文着重探讨币供应量与房价之间的勾芡关系。 
关键词货币供应量 房价 gretl 
货币供应量,通俗地来说就是流通中的现金加上银行存款额,它代表着购买力的支付。目前中国人民银行将货币供应量划分为三个层次一是流通中的现金,即社会上流通的现金,用M表示;二是狭义货币供应量,即M+企事业单位活期存款,用M1表示;三是广义货币供应量,即M1+企事业单位定期存款+居民储蓄存款+证券公司客户保证金+其他定期存款,用M2表示。其中,M流动性最强,是最活跃的货币;M1反映经济中的实际购买力,流动性次于M;而M2不仅反映社会现实的购买力,还反映潜在购买力,较好地体现了社会总需求的变化。 
改革开放以来,中国的货币供应量持续增长。从国家统计局年鉴中的数据中可以得到,1998-211年间,货币供应量从14498. 5亿元增长到85159.9亿元,翻了三番多,计算下来,货币供应量大概是以每年17.6%的平均增长率增长的。而在这13年期间,商品房的平均销售价格从263元/平方米增长到5357元/平方米,增长了将近两倍,大概是以每年7.6%的平均增长率增长的。从这里我们可以看出,货币供应量与房价之间应该或多或少存在着一些关系,或者更稳妥地来说,货币供应量与房价这两者受到同一经济活动影响和社会环境影响后的变动方向是一致的。 
为了使结论更加的理所当然,本文将货币供应量和房价建立了因素分析模型,并以文字叙述的方式加以阐述。本文选取了1998~211年的统计数据,用gretl软件建立简单回归模型,设定货币供应量为自变量,商品房平均销售价格为因变量,考证货币供应量对于商品房平均销售价格的影响程度以及影响方向。把整理好的数据导入gretl软件经过OLS(普通最小二乘法)回归后,发现回归系数为正值,且该回归的拟合优度高达97%,这说明两者之间拟合得很好,货币供应量解释了商品房平均销售价格的绝大部分。其次,笔者对两者间的相关性也做了分析,发现相关系数高达.96。除此之外,还进行了统计意义上的检验,结果表明,t统计量很大,当然,p值很小,即我们有理由拒绝货币供应量对商品房销售价格没有影响这一虚拟假设,即,货币供应量对房价是有影响的。 
用gretl软件进行的分析仅仅是从数值方面来解释两者之间,根据经济学原理对货币供应量作用于商品房销售价格的传导机制再进行分析是很有必的。根据货币银行学,货币供应量指的就是流通中的现金和银行存款额。当货币供应量增加时,这意味着人们可支配的货币就多了,对消费者来说会使他们将多余的社会购买力投入到房地产市场中,从而抬高房价,因为商品房相对于其他而言,对消费者来说比较具有保值升值的意义,特别是在这个高通货膨胀率的时代,而且扩大的货币供应量同时也意味这货币宽松,这也使得买房的融资条件变得不那么苛刻;另一方面,扩大的货币供应量会刺激房地产开放商的投机需求,进而使房价上升。 
在相关货币供给的文献中,学者贾亮基于中国199年~29年的时间序列数据,研究了我国商品房销售价格增长率与货币供应量增长率的关系。计量结果表明在长期中,货币供给量增长率对商品房销售价格增长率不存在Granger意义上的因果关系,但货币供给量增长率是商品房销售价格增长率的短期Granger原因;在长期中,商品房销售价格增长率对货币供给量增长率存在Granger意义上的因果关系,但商品房销售价格增长率不是货币供给量增长率的短期Granger原因;二者的冲击效应都基本为正。从这里再一次验证了货币供应量对房价具有推动的作用。 
既然货币供给量能够影响房价格,因此可以制定适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控,显然,减少货币供应量才能对房价的下降有积极的作用。从货币供给的计算公式中我们可以知道,减少货币乘数和基础货币对减少货币供给有作用。在减小货币乘数方面,可以通过高上调法定存款准备,使商业银行的信用创造能力下降,从而其产生的派生存款减少来减少货币供应量,作为三大货币政策工具,通过上调存款准备金率来控制货币供应量的政策也是最为频繁使用的。但应该考虑到在给房地产降温的同时有可能对其他行业产生不利的影响,所以运用该政策工具时应该综合考量;在减少基础货币方面,我们知道基础货币具有使货币供应量成倍放大或收缩的能力,因此它是解决货币供应量问题的源头。在货币经济分析中,一般将基础货币定义为流通中的现金和银行准备金的总和。基础货币受到中央银行对银行债权,对政府净债权,对国外净债权,其他净资产以及中央银行自有资本的影响等的因素。所以,中央银行减少对商业银行的再贷款,再贴现;中央银行在公开市场上出售外汇的货币黄金;中央银行出售其他净资产;中央银行高自有资本等等措施都可以使基础货币减少,从而使货币供应量减少。国家可以从减少货币乘数或减少基础货币单方面来作用与货币供应量,也可以双管齐下一起减少货币供应量,从而达到改善商品房销售价格高幅上涨的态势。 
但是,笔者认为不能寄希望于房价下跌,房价维持稳定就好,若商品房销售价格下跌过多,很可能引起大波的退房风潮,使市场动荡不安,人们对市场失去信心,甚至更严重的情况可能会引发金融危机。笔者认为,一个人一个月的工资能买下住房价格的一平米为宜,这样一来,人们能有个安定的住所,而且还款压力也不是很大,有利于促进社会和谐。让我们共同期待一个房价稳定的明天! 
参考文献 
1贾亮,货币供应量对房价影响的分析J.价格月刊,211(1)12-16.